Location meublée et décès de l’emprunteur, des conséquences fiscales désastreuses

par PM

C’est un schéma classique en investissement immobilier : le recours à l’emprunt permettant de bénéficier d’un fort effet de levier. Pourtant ce mode de financement n’est pas sans incidence, notamment dans un investissement en location meublée.

Rares sont les banques accordant un prêt sans couverture d’assurance de l’emprunteur. De manière classique, en cas de décès de l’investisseur, la compagnie d’assurance verse l’indemnité à la banque bénéficiaire du capital ce qui a pour effet de rembourser le capital restant dû. Or en location meublée, la mise en œuvre de l’assurance du prêt expose les héritiers à de lourdes conséquences fiscales.

Des dommages collatéraux tant en termes d’imposition sur le revenu qu’en termes de droits de succession.

Une imposition sur le revenu réhaussée. Si le remboursement effectué par l’assurance a pour effet de solder l’emprunt bancaire, l’extinction de la dette bancaire constitue, sur le plan fiscal, un profit exceptionnel taxable.

Ce revenu exceptionnel est imposable dans la même catégorie que le résultat (loyers), à savoir ici en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou autrement dit, à la tranche marginale d’imposition sur le revenu, de l’investisseur variant de 11% à 45%, taxation à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,20% et, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% à 4%.

Des droits de succession majorés. À la suite du décès de l’emprunteur, l’actif brut successoral de ce dernier ne comportant pas de passif déductible au titre du prêt remboursé, une augmentation sensible des droits de succession est mécaniquement constatée.

Des solutions originales mais complexes à mettre en œuvre peuvent pallier ces inconvénients majeurs.

Le principe. Deux techniques rarement utilisées, la souscription d’une assurance décès avec compte séquestre ou la constitution d’un gage espèces (assimilable à un nantissement de placements), pourraient être pertinentes. Ces dernières reposent sur le maintien de la dette bancaire au décès de l’emprunteur tout en préservant la banque d’une défaillance au travers d’une constitution de garanties ad hoc. Le maintien de l’emprunt bancaire permet ainsi non seulement d’éviter la constatation d’un profit exceptionnel taxable, mais de conserver par ailleurs une dette déductible de la succession au titre dudit emprunt.

La souscription d’une assurance décès avec compte séquestre. Le bénéficiaire de l’assurance de prêt n’est pas la banque prêteuse mais le conjoint de l’assuré(e) (ou ses héritiers) ; un notaire désigné comme tiers séquestre percevra le capital de l’assurance décès et devra conserver les fonds jusqu’au remboursement total du prêt ou, en cas de défaillance de remboursement, de les remettre à la banque.

La constitution d’un gage espèces. La convention de gage-espèces est un contrat privé tripartite conclu directement avec la banque liant l’emprunteur, le prêteur et les héritiers. En cas de décès les fonds sont versés sur un compte gagé au profit de la banque qui pourra directement prélever les sommes nécessaires au remboursement du prêt en cas de défaillance. Les avantages sont peu ou prou semblables à la solution de l’assurance décès avec compte séquestre, mais les banques préfèrent cette sûreté qu’elles considèrent comme plus efficace.

Exemple comparatif :

Investissement LMNP en nom personnel

Schéma classique

Schéma optimisé

Montant de l’investissement LMNP

500 000 €

Montant de l’emprunt initial

500 000 €

Valeur du bien au jour du décès

600 000 €

Capital restant dû au jour du décès

342 000 €

Profit exceptionnel soumis au barème progressif de l’impôt

342 000 €

Néant

Taxation TMI de 41% + PS de 17,20%

199 044 €

Néant

Valeur du bien entrant en succession

600 000 €

258 000 €

Droits de succession* (20%)

80 191 €

51 600 €

Coût fiscal total :

279 235 €

51 600 €

* Les impôts dus par le défunt (et en ce y compris l’impôt dû au titre du résultat exceptionnel) sont déductibles du passif successoral.

Le principal écueil, convaincre les banques. Si l’intérêt des techniques sus énoncées pour les héritiers n’est plus à démontrer, force est de constater que les établissements bancaires sont réticents dans leur mise en œuvre ; soit par méconnaissance ou par l’envie de ne pas déroger au schéma classique compliquant de fait les procédures habituelles.

Ces techniques qui ne sont pas nouvelles, procurent un avantage fiscal évident puisque le maintien de l’emprunt bancaire au-delà d’éviter la taxation d’un revenu exceptionnel, permet par ailleurs de diminuer l’assiette taxable aux droits de succession. Dès lors il conviendra de s’entourer de spécialistes rompus à cette pratique afin d’exposer clairement l’intérêt pour l’emprunteur et rassurer l’établissement prêteur sur la sécurité des garanties en cas de défaillance ; mais aussi et surtout, d’éviter toute tentative de requalification en abus de droit par l’administration fiscale.

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